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魏凯:超高层物业运营管理

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魏凯:超高层物业运营管理

  中华写字楼网):魏凯:超高层物业运营管理 2019年12月13日-14日,中国写字楼产业园发展论坛第十六届年会在北京富力万丽酒店成功举办,主题为融合与分化:新周期下房地产的新逻辑。

  来自地产界、金融界、学术界专家和行业精英及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦新时代房地产新周期,探索房地产市场融合与分化的新趋势,解读房地产行业新逻辑。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办;同时得到了蓝光文商旅集团、E_ZIKOO智慧谷、中粮·置地广场、天安人寿不动产、北辰实业写字楼、首创高科、北京中粮广场、北京金隅投资物业管理集团有限公司、金隅智造工场、金隅高新产业园、宝能、富力集团、首创·新大都、北京经开、天津中海广场、金茂佑安国际大厦、金融街融悦中心、首特绿能港科技中心、首钢国际、远洋锐中心、宏远智慧创新产业园、铭泰产业园、北京城建置业、中关村壹号、大族广场等合作伙伴的支持。

  国贸物业酒店管理有限公司总经理魏凯应邀出席论坛并发表主题演讲,以国贸中心为例,通过高端、环保、安全、智慧、预防五大关键词介绍了超高层物业的运营和管理经验。

  大家好,刚才听了几位嘉宾的演讲,确实是学了很多知识,所以今天我们是一个学习的平台。下面时间,我和大家一起分享一下国贸物业的运营管理经验。

  国贸中心是一个综合体,于1990年正式营业,总建筑面积为110万平米,其中业态包括写字楼、商城、酒店、公寓和会展。由于时间关系我主要从五个关键词给大家简单介绍一下国贸。

  第一个关键词就是高端,我简单给大家举一个高端设施的例子,就是发电机,因为大家有一个常识,双路供电是一个标准的配置,特别是一些规模比较大、档次比较高的物业。国贸的双路供电是真正从两个电厂出来的电;其次,我们在自备高压发电机的基础上,还为租户配置了五个发电机位,供租户来租用。现在其中三个已经租出去了,可想而知,一些高端客户的需求是有特殊性的。

  高端租户,国贸中心1990年开业的时候,国贸写字楼的租户都是外资企业,目前已经有很多的中资企业进驻国贸,这说明中资企业的实力越来越大且更加注重形象了。

  高端酒店,中国大饭店、国贸大酒店和新国贸饭店,这三家酒店全部都是五星级酒店。中国大饭店是国内首批白金五星饭店;超豪华的国贸大酒店位于330米高的北京地标---国贸大厦A座的上层部分;新国贸饭店自2017年开业以来,迅速成为京城中央商业区的潮流新地标。三家酒店的平均出租率和房价在京城酒店业中也一直名列前茅。

  高端服务,保值增值是物业服务最根本的目标和任务,国贸一期的硬件设施是90年代的标准,和CBD新投入的项目相比差距很大,但我们的租金远远高于周边同类型项目。如何实现保值增值,服务肯定是至关重要的。我举两个例子,第一个就是我们的总机服务,现在很多项目的总机都由智能化设备替代了,可是大家很清楚,人对人的服务才是最高端的服务。国贸不但酒店有总机,我们写字楼也有总机,而且提供24小时服务,这是非常有特点的。

  另外就是保洁服务,我们的物业保洁大概有300多名员工,平均每年捡拾手机就达300多部。可想而知,作为一个客人,丢失一部手机不仅是经济上的损失,最关键的是信息丢失,所以说失而复得肯定是一个非常令人喜出望外的事。去年,我们保洁员还捡拾了18台笔记本电脑,从此可以看到国贸服务在每一个岗位上的践行。

  第二个关键词是环保,国贸一直是北京市环保的先进单位,刚才有专家介绍了储能电站,储能电站确实是消峰填谷方面非常好的技术。国贸不但有储能电站,还有北京市最大的冰蓄冷系统,我们日常50%的用电来自空调,通过冰蓄冷系统消峰填谷大概能把每度电拉下来两毛钱,国贸的电费一年达一个多亿,这是很大的一项节能手段。但是另外50%的用电,过去没有更好的办法,只能是把直流变成变频,把普通灯变成LED灯,但是并没有享受到消峰填谷的政策。现在电池技术解决了这个问题,通过储能电站可以把所有的用电都利用消峰填谷的政策进行节能。

  另外,我们在水处理方面,利用一种高效、经济的污水资源化技术---MBR平板膜技术,使污水实现零排放。这项系统获得了北京市科委服务业公共建筑节水关键技术集成与示范奖项,年节水收益可达230余万元。

  第三个关键词是安全,国贸中心不但是超高层建筑,还具有业态复杂、活动多、人流量大等特点,消防安全工作一直是我们的工作重点。每年都有大量国内外首脑参加的外事接待和国际会议、影视明星参加的商业活动,可是国贸在这方面,从没有出现任何重大安全事故,反映出我们在消防安全工作上的高标准。

  第四个关键词是智慧。刚才张鹏总已经讲了很多,智慧物业是未来管理的方向,从几个方面跟大家分享一下。首先针对C端服务平台,国贸各项设施的租金都是北京市最高的,为客户提供高效、便捷的服务是非常重要的,我们在这方面做了一个国贸圈APP,针对客户的衣食住行,提供了一个服务平台,时间关系就不多介绍了。

  第二,未来物业管理智慧化方向是什么,应该是预警,而不是报警。现在的一些大厦中楼宇自控是一个标配,但实事求是讲,它并不能给你一个预先的警示,我们在这方面做了很多研究,也做了很多成功的案例。

  这里给大家举一个例子,做到预警需要两个技术,首先是传感器技术,第二就是大数据分析平台。传感器技术应该说是现在使用很广且成熟的技术。可是在推广过程中确实存在成本压力,我们采用一个比较实际的方法,比如说上千平米的机房,应该有大量的设备。我们只用一个中枢把信号传出来,其他全用无线传感器。无线传感器就可以大幅度降低成本,特别是温度传感器用的最普遍,因为一个机房里面80%的设备设施通过温度的变化就能够判断是否正常。所以在这方面,我们如果能在出现问题前早发现早处理,这将是未来智慧物业的一个方向。

  还有BIM轻量化,BIM在设计施工阶段的效率是非常明显的。出租发电机但存在两个问题,第一个是很贵,过去一百多块钱两百多块钱一平米,现在大概二三十块钱。所以,很多新的大厦也没有使用BIM。第二就是很重,因为很重所以在应用上需要有专业的设备才行,比如专业计算机。我们在这方面跟广联达和专业化公司做了一个轻量化方案,能达到两个效果,第一就是便宜了,一平米只要五块钱,第二移动端也可以使用了。那BIM图纸在我们运维阶段的应用都有哪些场景呢,举一个例子,不单是一线员工,包括管理人员,在上岗前一定参加相关培训,培训完了还要考试。比如,任何地方发生火警怎么疏散,用BIM图纸完全可以模拟化。就跟学开车似的,现在新手上路之前都用模拟的方法来学习,我认为这是未来一个有效的管理方法,所以BIM图纸会让BIM的应用非常广泛的。

  有一个值得我们骄傲的事,就是中国尊项目的接管验收工作是我们公司中标的。目前,此项工作执行的非常好,甲方也非常满意。我们怎么中的标,两个原因:第一个,实事求是讲我们国贸在人力资源上有明显的优势,公司各系统工程师就有40名。第二,工作方法变化了,我们现在使用接管大师软件,让普通技工也可以达到高级技工的接管验收能力水平。而且效率明显提高,因为是软件,所以所有统计工作都能做到即时统计,非常高效方便。我认为接管验收是常态工作,如何提高效率,一个大厦建设的好坏不是验收出来,而是建出来的。如果在建设初期就告诉施工单位我的验收标准,就不会出现侥幸心里。由过去的闭卷考试变成开卷考试,所以建设方一看到这个就明白了,以后怎么验收,什么标准验收,这是一个非常好的方法。

  最后一个关键词就是预防,因为时间关系不展开讲了。我们在日常物业管理和服务中一直强调预防文化,倡导安全第一,预防为主,品牌至上的原则,积极做好各项应对措施。

  下面时间,我想和大家一起探讨一下超高层的管理特点。国贸本身就是一个超高层建筑,目前国内定义的超高层是100米以上的建筑。我们统计了一下,目前国内投入使用的200米以上的楼大概有100座,规划和建设中的达近千座。超高层建筑有几个特点,第一个特点基本上都是新楼,所以这个设备设施的科学性、先进性是一个共同特点;第二管理复杂性也是一个特点。下面简单从几个角度来说。

  首先是功能复杂,以国贸为例,国贸大厦A座和B座都兼有写字楼、酒店和商业等业态和功能。如何有效地平衡各业态的关系及客户的使用感受在设计过程中是一个很大的挑战。

  第二是人流量大,刚才介绍过了,国贸每年都有大量的外事接待、和商业活动。同时,国贸还是北京CBD的交通枢纽,所以在这方面,管理也难度非常大。

  第三就是消防,国贸三期A座开业时,公安部消防局组织一次消防演习,北京市最高级的消防车也只能把消防水打到200米,而我们这个楼是330米。不用说,这就表明超高层一旦发生火情只能靠自救。所以我们有一只17人的消防团队24小时待命,这个团队的目的只有一个,就是及时出警。

  第四物业团队素质要求高,与以往有所区别,大家肯定有常识,过去的车普通技工就能给你拆零部件修理。但是现在的宝马、奔驰车你敢拆吗,拆了就装不回去了,显然技术水平完全不同。所以,随着新技术的应用,对物业人的素质和技能要求越来越高了。

  我们正在做的一件事,也是我倡议的,就是组织一个超高层联盟,我们初步划定是200米以上。上周中物协专委会已经原则同意了,我们下阶段将开始进行筹备。目的只有一个,即通过共享、协作、创新达到共赢的结果。我们现在正在规划微信号,第一个功能就是信息,你要是会员,点击查询,所有会员信息都会在里面。第二大家互相交流,我相信大家有的想到上海中心去看看,但没有平台和渠道,未来在这里我们将多做活动,多做渠道,让大家实现互相交流和学习。还有在一些功能点上,比如在一些项目招投标时候,你肯定想选有经验的公司,可以通过这个平台查询。再有对一些失信的、表现不好的单位你可能也不知道,我们在这方面全部都能查到,大家可以在这里以诚信为基础做一个高效、共享的平台。也希望在座如果有200米以上可以与我联系,我们可以交流。

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